Janert Rechtsanwälte
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Durch das im Frühjahr 2017 in Kraft getretene Finanzaufsichtsergänzungsgesetz sind der BaFin erstmals sog. makroprudenzielle Instrumente zur Verfügung gestellt worden, um Ungleichgewichte am deutschen Häusermarkt zu bekämpfen und Risiken für die Finanzstabilität entgegenzuwirken, die sich daraus ergeben können.

1. Neuregelung des § 48u KWG

In § 48u KWG sind der BaFin verschiedene Rechte mit Blick auf die Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien (nicht: Gewerbeimmobilien) eingeräumt worden. Hierdurch kann die BaFin die Darlehensvergabe nicht nur für kreditgebende Banken und Finanzdienstleistungsinstitute beschränken, sondern – über entsprechende Verweisungen in § 308b VAG und in § 5 Abs. 8a KAGB – auch für Versicherungsunternehmen und Kapitalverwaltungsgesellschaften, die Kredite zur Finanzierung von Wohnimmobilien vergeben.

Nach der neuen Bestimmung des § 48u KWG kann die BaFin im Wege einer Allgemeinverfügung Beschränkungen bei der Darlehensvergabe zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien anordnen, um einer „Störung der Funktionsfähigkeit des inländischen Finanzsystems oder eine Gefährdung der Finanzstabilität im Inland entgegenzuwirken“. Dies wird namentlich der Fall sein, wenn die Preise von Wohnimmobilien und die Neuvergabe von Darlehen zum Bau oder Erwerb von Wohnimmobilien stark ansteigen und sich bei der Darlehensvergabe die in § 48u Abs. 2 KWG genannten Quotienten erheblich verändern.

Die BaFin kann nach § 48u Abs. 2 KWG die Darlehensvergabe durch zwei Maßnahmen beschränken: Sie kann zum einen eine Vorgabe für eine Obergrenze für den Quotienten aus den Fremdkapitalvolumen und dem Marktwert der verwendeten Sicherheit (Darlehensvolumen-Immobilienwert-Relation) anordnen (§ 48u Abs. 2 Nr. 1 KWG), was im Ergebnis eine faktische Vorgabe eines Mindestkapitalanteils bei Wohnimmobilienfinanzierungen bedeutet. Die BaFin kann zum anderen einen Zeitraum vorgeben, innerhalb dessen ein bestimmter Bruchteil eines Anuitätendarlehens spätestens zurückgezahlt werden muss und kann für Darlehen mit endfälliger Tilgung eine maximale Laufzeit vorgeben (Amortisationsanforderung, § 48u Abs. 2 Nr. 2 KWG).

2. Fazit

Ob die neue makroprudizielle Regulierung im deutschen Wohnimmobilienkreditmarkt tatsächlich eine Finanzkrise zu vermeiden hilft, bleibt abzuwarten. Als Ursache der Finanzkrise der Jahre ab 2007 galten insbesondere hoch komplexe Finanzproduktstrukturen (z.B. synthetische Mortgage Backed Securities-Strukturen). Das Marktversagen wurde damals überwiegend auf Informationsasymmetrien zurückgeführt. Da derartige komplexe Verbriefungsstrukturen nach wie vor Praxis auch im deutschen Markt sind, kann ein Marktversagen aufgrund von Informationsasymmetrien auch zukünftig nicht ausgeschlossen werden. Die neuen Aufsichtsinstrumente lösen dieses Problem indes nicht.

Dr. Ingo Janert (Hamburg, im Juli 2017)